O que vale mais no FII: CDI, IPCA ou os dois? Gestor da AF Invest responde

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No universo dos fundos imobiliários, uma dúvida costuma dividir investidores: afinal, é melhor estar exposto ao IPCA, ao CDI — ou um pouco de cada? A resposta, segundo Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, não cabe em uma fórmula única. Ela depende da natureza do crédito, do momento do mercado e, principalmente, da capacidade do gestor de ler o ciclo com precisão.

Em conversa no Liga de FIIs, Araújo destacou que o ponto de partida é entender o fluxo natural do crédito — isto é, a relação entre quem toma o empréstimo (devedor) e quem concede (credor). “O crédito não foi feito para arbitrar indexador, e sim para dar segurança”, explicou.

Por isso, quando um contrato de aluguel é reajustado pelo IPCA (índice que mede a inflação oficial do país), diz Araújo, faz sentido que o financiamento também seja atrelado a esse indicador — garantindo que os pagamentos acompanhem o mesmo ritmo de correção — criando um casamento entre receita e pagamento.

A partir daí, entra em cena a decisão estratégica: onde faz sentido estar posicionado. Araújo lembra que, embora o CDI ofereça retorno atrativo em períodos de Selic elevada, o excesso de demanda por esse tipo de papel tem comprimido os spreads — termo que se refere à diferença entre a taxa que o investidor recebe e o custo de captação do emissor.

“Em algumas operações, tanto em CRIs quanto em debêntures de infraestrutura, o investidor acaba abrindo mão de parte do prêmio de risco em troca da previsibilidade do CDI”, explicou.

O gestor também comentou o ajuste de rota feito pela AF Invest desde 2023. Naquele momento, o portfólio chegou a ter 50% de exposição em CDI, mas com duration curta, justamente para não carregar o risco de política monetária por longos períodos. Conforme as operações foram amortizando, a casa voltou a privilegiar o equilíbrio entre indexadores, aproveitando oportunidades em operações de crédito de longo prazo.

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“Quando surge uma operação muito boa, com devedores sólidos e juro real travado em 9% ao ano, não há por que não travar no IPCA”, disse Araújo. Já os títulos mais curtos seguem sendo atrelados ao CDI — mas somente quando oferecem spreads adequados, capazes de compensar o risco.

“Não adianta buscar CDI só porque a Selic está alta, se o spread de crédito não remunera o risco. A alocação precisa fazer sentido no tempo — e não apenas no momento”, conclui.

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