Estafa da poupança: mercado de capitais será o motor da incorporação imobiliária

O mercado de capitais vem se consolidando como uma alternativa essencial ao crédito tradicional na incorporação imobiliária, num cenário de juros altos e esgotamento dos recursos da poupança. Para Bruno Gargiolli, diretor de Real Estate da XP Inc, a força desse movimento está na capacidade de inovação e customização das soluções financeiras criadas para o setor.

“A grande beleza do mercado de capitais é a não padronização. Não existe um único produto, mas uma variedade de opções e uma cultura diferente, de construir soluções sob medida”, afirmou durante o painel Mercado de Capitais e Papel das Instituições Financeiras no Crescimento da Incorporação Imobiliária, nesta quinta-feira (9) no evento Incorpora 2025, em São Paulo.

O custo do crédito e o avanço das soluções híbridas

Com o aumento da Selic e a consequente elevação do custo de funding, Gargiolli destacou que o ambiente atual “fez o mercado buscar alternativas criativas para financiar a produção”. Ele citou o avanço de instrumentos híbridos, que transitam entre dívida e capital, como os modelos de “semi-equity” e “equity preferencial”, além do papel crescente dos fundos imobiliários (FIIs) que têm adquirido participações ou estoques de projetos.

“Essas ferramentas são uma tentativa não só de expandir as obras, mas de reciclar o capital do empresário”, explicou. Segundo ele, o mercado de capitais hoje está “mais preparado para ajudar primeiro na escassez de funding para a construção”, atuando de forma complementar aos bancos.

Leia mais: Poupança no Brasil perde R$ 49,6 bilhões no 1º semestre

CRIs ganham espaço como principal fonte de funding

Entre os instrumentos que ganharam protagonismo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) foram apontados como uma das soluções mais eficazes para o financiamento de obras. Gargiolli ponderou que o avanço ainda é desigual entre os elos do setor. “Os CRIs têm sido o produto mais providente, mas o mercado de capitais ainda precisa evoluir na ponta do comprador final. Falta uma solução de longo prazo, com custo e prazo adequados para o consumidor”, afirmou.

Ele ressaltou que, historicamente, o setor não precisou se preocupar com isso porque “o funding era quase um recurso renovável pela poupança”. A transição, portanto, demanda tempo e adaptação — tanto das incorporadoras quanto dos agentes financeiro.

A migração para o mercado de capitais também impõe novos desafios às empresas de médio porte, como destacou Carla Taynara de Brito Dutra, CEO da MS Empreendimentos. Ela lembrou que o acesso a esse tipo de financiamento requer profissionalização e transparência. “Foi preciso ajustar a gestão, instituir conselhos, adotar auditorias e comprovar a qualidade da governança. É um caminho obrigatório para as incorporadoras que querem acessar esse funding”, afirmou.

Segundo Carla, a mudança é especialmente relevante em mercados regionais, como Santa Catarina, onde há grande número de incorporadoras de médio porte com liquidez e baixo índice de inadimplência. “Somadas, elas têm representatividade e importância muito grandes para o segmento”, completou.

Inovação regulatória e novos mecanismos de registro

Na visão de Rodrigo Furiato, vice-presidente de Negócios da Núclea, a agenda de modernização regulatória liderada pelo Banco Central deve ampliar o acesso das incorporadoras ao crédito e trazer mais segurança jurídica. Ele destacou que o registro de recebíveis imobiliários e o desenvolvimento de serviços como o “boleto dinâmico” tendem a dar mais transparência e previsibilidade às operações.

“Essas medidas garantem unicidade e publicidade dos registros, facilitando o acesso ao crédito e promovendo competição saudável entre os financiadores”, afirmou Furiato.