Vai caber tudo isso na Raposo Tavares? Megaprojeto com 22 mil moradias prevê bairro para 80 mil pessoas em SP

A Zona Oeste de São Paulo concentra um dos maiores projetos imobiliários de habitação popular em andamento no país. No km 18,5 da Rodovia Raposo Tavares, o Reserva Raposo, da RZK Empreendimentos, é apresentado como o maior empreendimento habitacional de uso misto voltado à moradia popular da América Latina. A previsão é de 124 edifícios, 22 mil unidades e capacidade para até 80 mil moradores até 2030.

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Hoje, 10 mil pessoas já vivem no local. Ao todo, 4.490 unidades foram entregues e 7.332 estão em construção. O Valor Geral de Vendas (VGV) estimado passa de R$ 5 bilhões.

O terreno, de 450 mil m², era ocupado por uma gráfica que foi transferida pela própria RZK. A proposta é consolidar moradia, comércio e serviços no mesmo território.

Unidades prontas para morar por cerca de R$ 210 mil

Os apartamentos têm cerca de 40 m², dois dormitórios e são entregues com acabamento completo, incluindo:

• piso instalado

• revestimento em áreas molhadas

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• chuveiro, box e espelho

• luminárias e ventilador de teto

• assento sanitário

Segundo a RZK, o objetivo é reduzir custo pós-entrega. Parte das unidades é viabilizada pela Prefeitura de São Paulo, CDHU e Minha Casa, Minha Vida, o que mantém os valores na casa de R$ 210 mil.

O projeto inclui ainda:

• 65 mil m² de área verde

• Parque Linear com plantio de 900 árvores

• creches e UBS

• comércio local

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• videomonitoramento comunitário

Reserva Raposo, maior condomínio do Brasil em São Paulo, terá 80 mil moradores até 2030 com escola, UBS e estrutura de cidade inteligente. Imagem: Divulgação

A empresa planeja replicar o modelo em Santa Maria (Brasília), em uma área de 2 milhões de m².

Governo defende modelo, mas urbanistas pedem cautela

O Governo de São Paulo afirma ter entregado 3 mil unidades no complexo via CDHU, com R$ 540 milhões investidos, além de 1.046 unidades em construção, que somam mais R$ 188 milhões.

Segundo nota do governo, o objetivo é criar uma nova centralidade urbana, e não apenas um bairro-dormitório.

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Mas Valter Caldana, professor da FAU Mackenzie, alerta para o ritmo da expansão: “A sincronização entre ocupação e infraestrutura é decisiva. Qualquer atraso pode gerar um colapso sistêmico na região.”, disse ao O Estado de S. Paulo.

O urbanista destaca a importância de coordenação entre:

• fornecimento de água

• capacidade da rede de energia

• tratamento de esgoto

• transporte público

Mobilidade é o ponto mais sensível

A Raposo Tavares já registra:

• congestionamentos recorrentes

• oferta limitada de ônibus

• poucas alternativas viárias

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Com a chegada de mais moradores, a pressão tende a aumentar. A RZK construiu um terminal de ônibus, mas as linhas ainda não foram definidas. Além disso, a rodovia poderá ter pedágios urbanos, conforme anunciado pelo governo estadual.

A Prefeitura diz que a operação das linhas será definida após a abertura do terminal.

Histórico de judicialização e pressão financeira

O empreendimento enfrentou:

• paralisações por licenciamento ambiental, revertidas após decisões judiciais

• dificuldades de financiamento em meio ao ciclo de juros altos

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• queda de mais de 60% no valor das cotas do fundo imobiliário NVRP11, que ajudou a financiar o projeto

Em 2024, vídeos de vazamentos em blocos entregues circularam nas redes. A construtora afirma que os casos foram pontuais e resolvidos.

O que está em jogo