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Com a aproximação do início da implantação da Reforma Tributária, o setor imobiliário se prepara para um novo cenário: o possível encarecimento dos aluguéis residenciais e comerciais. A criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS, promete simplificar o sistema tributário, mas traz efeitos diretos sobre a locação de imóveis, de acordo com especialistas ouvidos pelo InfoMoney.
Atualmente, os aluguéis intermediados por pessoas jurídicas, como imobiliárias, são tributados com alíquota de 3,65% (PIS/Cofins). Com o novo modelo, a carga pode chegar a 10,6%, quase o triplo do valor atual. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de R$ 2 mil teria a tributação elevada de R$ 73 para R$ 169,60.
“A Lei Complementar publicada em janeiro de 2025 impõe prazos curtos para a regularização dos contratos em vigor, até 31 de dezembro. Os que se adequarem poderão usar um regime com alíquotas reduzidas durante a transição”, explica Andressa Sehn da Costa, advogada do escritório Rafael Pandolfo Advogados Associados.
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O que muda
De acordo com o advogado Cristian Scheuer de Oliveira, também do Rafael Pandolfo, a Reforma Tributária é “mais do que uma mudança de impostos, é uma reforma econômica, que mudará toda a forma de fazer negócios”.
Ele explica que a locação, hoje isenta de ICMS e ISS, passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS. No caso das pessoas físicas, a cobrança passa a valer se forem atendidos dois critérios cumulativos: receita anual superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados.
“Quem ultrapassar o limite anual e faturar mais de R$ 240 mil no ano passará a pagar. Por isso, muitos proprietários devem acabar criando uma pessoa jurídica para gerenciar os aluguéis e aproveitar créditos tributários permitidos só às PJs sobre despesas com manutenção, administração e corretagem”, afirma Scheuer.
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Segundo ele, a nova tributação “deve ser repassada aos inquilinos, mesmo com reduções e redutores previstos pela lei”.
Isso porque a reforma traz uma novidade: um ‘redutor social’, que permite abater R$ 600 da base de cálculo do aluguel residencial e uma redução de 70% na alíquota. Mesmo assim, o aumento da carga é considerado inevitável. “O setor imobiliário foi contemplado com mecanismos para reduzir a carga, mas ainda assim haverá elevação nos custos e repasse aos inquilinos”, reforça Scheuer.
Transição e regularização
A legislação prevê um regime especial de transição até 2033, permitindo que contratos antigos mantenham a alíquota atual de 3,65%, desde que estejam devidamente registrados. Porém, quem optar por esse regime não poderá usar créditos tributários nem redutores no período de transição.
“Por isso, empresas e imobiliárias precisam revisar seus contratos imediatamente para decidir se aderem ou não ao regime especial”, orienta Scheuer. “É o cálculo precisa ser feito caso a caso.”
Impactos variam
A tributarista Lilian Sartori, do Lopes & Castelo Sociedade de Advogados, é categórica: “Com a nova tributação sobre locação, certamente haverá aumento do custo dos aluguéis, o que tende a ser repassado ao locatário.”
Ela explica que pessoas físicas que antes pagavam apenas Imposto de Renda passarão a arcar também com IBS e CBS, cuja alíquota efetiva deve ficar em torno de 8,4% após os redutores. “É um aumento considerável em relação ao modelo atual”, afirma.
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O advogado Alexandre Herlin, da área de Direito Tributário do Ciari Moreira Advogados, lembra que o IBS e a CBS deverão ser calculados sobre o valor do aluguel (não incluindo IPTU e despesas condominiais), mediante a aplicação de alíquotas ainda a serem definidas por lei, reduzidas em 70%. “Especula-se que essas alíquotas, após a redução, girem em torno de 8%. Mas o custo certamente será repassado ao inquilino”, explica.
O tributarista Pedro Lameirão, do BBL Advogados, concorda que “a carga tributária sobre as locações de imóveis aumentará na maioria dos casos, especialmente entre pessoas jurídicas”. Segundo ele, a inclusão da locação na tributação sobre consumo “muda completamente a dinâmica do setor”.
Reação do mercado
Especialistas apontam que as imobiliárias já começaram a revisar contratos e calcular os impactos da nova carga tributária. O repasse dos custos deve ocorrer gradualmente a partir da implementação do novo sistema, prevista para o início de 2026.
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“A reforma vai exigir planejamento de ambas as partes, tanto locadores como inquilinos. O que torna essencial a negociação contratual. Mesmo quem ainda não será tributado precisa se preparar para um cenário de reajustes”, resume Scheuer.
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