Qual construtora vai se dar bem com novo crédito imobiliário anunciado pelo governo?

A Cyrela (CYRE3) e a Eztec (EZTC3) já podem se preparar para abocanhar boa parte da fatia do novo crédito imobiliário anunciado pelo governo na última sexta-feira (10). É que o modelo deve abrir espaço para uma retomada no mercado de construção de média e alta renda, segundo análises do Goldman Sachs e do Bradesco BBI.

A proposta reformula o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que é a principal fonte de financiamento para esse segmento, e promete dar mais liberdade aos bancos no uso dos recursos da poupança.

Entre as mudanças, está o aumento do teto de valor dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A Caixa Econômica Federal também ampliou o limite de financiamento, conhecido como LTV (sigla em inglês para loan-to-value), de 70% para 80%. A ideia é permitir que mais famílias acessem o crédito habitacional e estimulem o setor de construção civil.

Atualmente, os bancos precisam direcionar 65% dos depósitos da poupança para o crédito imobiliário, 20% vão para o compulsório do Banco Central e 15% podem ser usados livremente. Com a mudança, 100% dos recursos poderão ser aplicados, desde que as instituições originem novos financiamentos. A implementação será gradual, com adoção completa prevista para 2027.

Para o Goldman Sachs, a medida tende a favorecer empresas como Cyrela e Eztec, que têm foco em empreendimentos de média e alta renda. O banco americano, porém, diz que o sucesso da proposta depende da adesão das instituições financeiras, ainda vista como incerta. O SBPE enfrenta saques recorrentes, resultado da diferença entre a rentabilidade da poupança e a taxa básica de juros (Selic).

Mesmo assim, o Goldman mantém uma visão positiva para a Cyrela. Os analistas citam a estratégia barbell da companhia, que combina lançamentos voltados a públicos de baixa e alta renda, como uma vantagem para sustentar o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE, sigla em inglês para return on equity). As ações da empresa estão sendo negociadas a cerca de cinco vezes o preço sobre lucro (P/L), abaixo da média histórica de 11 vezes observada nos últimos 12 anos.

Já o Bradesco BBI avalia que o novo modelo pode facilitar o acesso ao crédito para mutuários de renda média, embora ainda faltem detalhes sobre sua execução. Para o banco, a reforma chega em um momento de pressão sobre o SBPE, que tem enfrentado saídas persistentes de recursos e desequilíbrio entre empréstimos de longo prazo e fontes de financiamento de curto prazo.

Ainda assim, o Bradesco ressalta que a reação dos bancos privados será determinante para o sucesso do novo modelo. Parte do setor teme que as novas regras possam, na prática, reduzir a atratividade do crédito imobiliário, freando a oferta em vez de ampliá-la.

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Implementação

O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou que 2026 será um ano de teste antes da implementação total, prevista para 2027.

Durante o anúncio em São Paulo, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) defendeu que a medida tem potencial para fortalecer a classe média e alavancar a construção civil. O governo também publicou uma linha complementar de crédito para reformas, voltada a famílias com renda mensal de até R$ 9.600, com juros entre 1,17% e 1,95% ao mês.

Haddad classificou a reforma como um projeto de modernização do sistema de financiamento, com foco em canalizar “o dinheiro mais barato da economia” para a construção. Segundo ele, o novo modelo traz garantias de segurança e estabilidade para o setor financeiro.

Para o mercado, a principal questão agora é a adesão dos bancos e o comportamento dos depósitos de poupança. Se o novo modelo conseguir manter a atratividade desses recursos e aumentar a liquidez do crédito imobiliário, o setor pode entrar em uma nova fase.