Política habitacional deve ajudar vendas no médio padrão, mas não fará milagre

O mercado imobiliário de médio padrão, que atrai famílias com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, tem mostrado resiliência ao longo de 2025, mesmo em um cenário de juros elevados, crédito restrito e funding mais caro – dores que a nova política habitacional anunciada pelo governo federal deve remediar, mas não curar, segundo opiniões colhidas pelo InfoMoney.

O programa, anunciado pelo governo federal na última sexta (10), prevê ajustes no direcionamento dos recursos da poupança, ampliação do teto dos financiamentos feitos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o retorno do financiamento pela Caixa Econômica Federal de até 80% do valor do imóvel, o que pode facilitar o acesso ao crédito para parte da classe média.

Para o presidente da Abrainc, Luiz França, a melhora gradual da economia e a nova política de crédito contribuirão com o fôlego do médio padrão. “O crédito imobiliário tem papel crucial para o desenvolvimento do segmento de médio padrão. É fundamental termos um modelo que garanta estabilidade e juros acessíveis”, afirma.

França também destaca o potencial de inclusão gerado pela fixação do teto do juros do financiamento em 12%. Hoje, as taxas estão em 13%, em média. “Cada ponto percentual reduzido nos juros inclui mais 160 mil famílias, então acredito que teremos sim um aumento de demanda.”

Ainda assim, especialistas ponderam que o efeito será limitado, devido ao custo do crédito. A expectativa do mercado é que a Selic, taxa de juros referência do país e que afeta diretamente o juros do crédito imobiliário, hoje em 15%, caia para 12,25% até o 2026, um patamar menos desconfortável para o setor, mas ainda considerado elevado.

Segundo Pedro Arsenian, gerente de Real Estate na SOLD Leilões, a dependência de financiamento é o que diferencia a classe média das faixas mais altas do mercado.

“Enquanto o público de alta renda costuma comprar à vista ou com entradas substanciais, a classe média alta depende fortemente do crédito imobiliário. Mesmo um imóvel de R$ 800 mil a R$ 1,2 milhão exige financiamentos longos, e as parcelas ficam sensíveis à Selic – por isso uma nova linha de crédito é bem-vinda”, afirma.

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“O segmento de média renda seguirá enfrentando desafios pela frente. A taxa de juros do financiamento imobiliário está mais alta e não há disponibilidade de funding suficiente. Essa iniciativa do governo é positiva, mas o impacto deve ser mais de preservação de recursos do que de transformação”, avalia Ygor Altero, head do setor imobiliário do Research da XP.

O 2025 do médio padrão

Não existe um relatório específico que trate apenas de imóveis do médio padrão, mas alguns levantamentos regionais podem ser usados para mostrar a temperatura da demanda do segmento.

Dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis de São Paulo) mostram que as vendas dos lançamentos de classe média da cidade de São Paulo seguiram acontecendo neste ano, mas sofreram mais que as outras faixas.

Em agosto de 2024 as vendas sobre a oferta (VSO) – indicador que mostra o percentual de unidades vendidas em relação ao total disponibilizado para comercialização – foram de 9,4% para imóveis de R$ 700 mil a R$ 1,4 milhão e 6% para imóveis de R$ 1,4 milhão a R$ 2,1 milhões. Já em agosto de 2025 o VSO dessas faixas caiu para 7,4% e 4,9%, respectivamente – em comparação com o VSO de 14,2% da faixa de até R$ 264 mil, 10,5% da faixa de R$ 264 mil a R$ 350 mil, 10,9% da faixa de R$ 350 mil a R$ 700 mil e de 8,2% da faixa de imóveis acima de R$ 2,1 milhões.

Imóveis de alto padrão

Enquanto o médio padrão enfrenta restrições, o mercado de alto padrão e luxo continua em ritmo firme, impulsionado por compradores que dependem pouco de financiamentos.

A avaliação foi compartilhada por Claudio Carvalho, CEO da incorporadora de luxo AW Realty, em encontro recente com o InfoMoney. “O mercado de luxo segue aquecido. Esse público tem um funcionamento particular. Não depende de financiamento. Nossas vendas seguem aquecidas e eu, otimista”.

A AW Realty, que lançou R$ 1 bilhão em Valor Geral de Vendas em 2025, pretende aumentar o indicador em 15% no ano que vem.

“Projetos exclusivos e bem localizados continuam vendendo, mesmo com juros altos. Esse comprador muitas vezes paga à vista e decide com base em desejo e localização, não em cálculo financeiro”, finaliza Altero, da XP.