Os novos rostos dos FIIs: menos CPF, mais CNPJ — e muitos passaportes

há 2 meses 15

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A composição dos investidores no mercado de fundos imobiliários (FIIs) da B3 mudou entre agosto e setembro de 2025. Embora as pessoas físicas continuem dominando as posições em custódia — com 73,6% do total —, sua fatia no volume negociado caiu de 55,4% para 48,7% em apenas um mês.

O movimento foi acompanhado por um avanço dos investidores institucionais e estrangeiros, que passaram a representar 29,8% e 18,6% das negociações, respectivamente.

Segundo Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, a queda no volume transacionado por pessoas físicas está diretamente ligada ao atual cenário de estabilidade da Selic. “Estamos indo para a terceira reunião do Copom seguida com juros estabilizados em 15% e guidance de manutenção. Isso faz com que o investidor não se mexa. O que tinha para tirar e levar para o CDI já foi feito, e a precificação atual dos fundos fica andando de lado também”, explica.

Jardim destaca que o movimento não representa, necessariamente, um aumento no apetite de institucionais e estrangeiros, mas sim uma retração natural do investidor individual diante de um ambiente de juros altos. “Ainda há uma parcela relevante de pessoas físicas que reage à Selic em si, e não às expectativas futuras de juros. Com a taxa parada, o volume cai”, afirma.

Para Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da Arton Advisors, o crescimento da participação institucional tem uma explicação complementar. “Os investidores institucionais estão se posicionando para o início de um ciclo de queda de juros. Nos últimos meses houve uma redução na inflação implícita, o que torna o carrego dos fundos imobiliários mais atrativo”, avalia.

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FIIs ganham maior maturidade

Um destaque do período foi a fatia dos investidores estrangeiros, que passou de 15,2% para 18,6% do volume negociado.

Por sua vez, Martins avalia que esse movimento também reflete a consolidação da indústria e a maior atratividade dos preços. “A cada mês vemos mais estrangeiros interessados. Muitos fundos estão se tornando elegíveis para investidores externos e apresentam descontos de até 40% sobre o valor patrimonial, especialmente em lajes corporativas”, comenta.

Na visão do especialista, a entrada de institucionais e estrangeiros pode indicar um novo ciclo de liquidez e maturidade no mercado de FIIs, à medida que os juros comecem a ceder. “Esse movimento pode sinalizar o início de uma fase mais sólida, com mais liquidez e foco em fundamentos, e não apenas em busca de yield elevado”, conclui Martins.

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