Gestão pró-cotista: o que é e como pode gerar mais valor para o investidor de FIIs

No mercado de fundos imobiliários, a confiança sempre foi um ativo tão valioso quanto o próprio patrimônio. Cada vez mais, os investidores estão atentos a gestoras que prezam pela transparência, pela comunicação clara e, principalmente, pelo alinhamento de interesses — um dos pilares do que ficou conhecido como gestão pró-cotista.

No Liga de FIIs desta semana, Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Invest Real Estate, comentou que uma filosofia pró-cotista vai além de medidas pontuais — é um valor que permeia toda a cultura da gestora.

“Gestão pró-cotista, pra nós, é um conjunto de atitudes tomadas ao longo do tempo. Ela precisa ser provada por ações, não por discurso. É cultural, está no dia a dia, nas decisões, e se reflete no resultado final para o investidor”, afirma.

A exemplo prático desta postura, a AF Invest vem assumindo integralmente os custos de distribuição em emissões realizadas de cotas. A gestora também se comprometeu a não realizar emissões abaixo do valor patrimonial e a retirar a taxa de performance do AFHI11 (AF Invest), fundo de CRIs da casa.

“Não fazemos emissão abaixo do valor patrimonial no AFHI porque entendemos que não faz sentido. O VP (Valor Patrimonial) de um fundo de crédito é muito bem precificado, e é difícil justificar para o cotista uma emissão abaixo desse nível”, afirma o gestor.

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Não existe regra escrita; vale o caso a caso

Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research e apresentador do Liga de FIIs, pondera que o debate sobre o que é ou não pró-cotista deve ser mais aprofundado e menos polarizado. “Nem toda decisão de emissão ou cobrança de taxa é destrutiva por si só. O que precisa ser avaliado é o contexto e se aquilo, de fato, gera valor no longo prazo para o investidor”, comenta.

Araújo concorda. “Não existe regra escrita em pedra. Existem princípios que norteiam as decisões. O importante é avaliar caso a caso, com a pergunta certa: isso gera ou destrói valor para o cotista?”, disse.

“O AFHI nasceu com taxa de performance, mas entendemos que fazia mais sentido retirá-la. Foi uma decisão baseada em boas práticas de mercado e na natureza do fundo”, acrescenta. “Já o AFHF11, nosso novo fundo multiestratégia, nasceu com taxa de performance, porque é um veículo mais dinâmico e oportunístico, e esse modelo faz sentido para ele. O importante é que o investidor compreenda a proposta de cada produto desde o início”, diz Araújo

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Ao comentar o comportamento do mercado, Araújo também fez uma reflexão sobre a forma como algumas decisões de gestão são julgadas. “Às vezes, o investidor tem a tendência de colocar etiquetas — achar que determinado movimento é certo ou errado em qualquer circunstância. Não é razoável pensar que um profissional sai de casa querendo destruir valor do seu próprio negócio ou dos seus clientes.”