FIIs endividados? Como avaliar os riscos – e oportunidades – dos fundos alavancados

Com a Selic em patamar elevado e o mercado imobiliário atravessando um ciclo de consolidação, os investidores em fundos imobiliários (FIIs) se deparam com uma pergunta central: quais riscos merecem mais atenção na hora de montar ou ajustar a carteira?

Para Felipe Sousa, analista de FIIs do Andbank, a alavancagem é um fator-chave de preocupação. “É essencial entender como está estruturada a dívida do fundo, qual a capacidade de pagamento, se há carência ou não e como será o fluxo de amortizações. Esses detalhes fazem toda a diferença para avaliar a saúde financeira do portfólio”, afirmou em episódio ao Liga de FIIs, do InfoMoney.

Segundo ele, há exemplos positivos no mercado, como o TRXF11 (TRX Real Estate), que casou recebimentos e pagamentos indexados ao IPCA e conseguiu dar previsibilidade ao fluxo de caixa. “Foi uma alavancagem que gerou dúvidas no início, mas bem planejada, trouxe conforto ao mercado”, explica Sousa.

Apesar disso, o analista reforça a cautela: se um fundo não tiver recursos para honrar sua dívida, restam basicamente três caminhos — renegociar, vender ativos ou buscar nova captação.

Do lado do crédito, Sousa alerta para os riscos dos fundos high yield, mais expostos a devedores com capacidade financeira limitada.

“Com o CDI tão alto por mais tempo do que o previsto, o custo da dívida tem pressionado incorporadores, e isso exige seletividade ainda maior”, acrescenta.

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Gestão como risco — ou vantagem

Já para Marcos Baroni, analista da Suno Research, a alavancagem, embora relevante, depende da gestão ativa “Cheguei à conclusão de que o verdadeiro remédio para a alavancagem é a gestão ativa. Se o portfólio for líquido e de qualidade, e o gestor tiver disciplina para comprar e vender ativos, o risco diminui sensivelmente”, avalia.

Baroni lembra que os maiores problemas surgiram em fundos que não conseguiram ou não puderam vender imóveis sem perdas expressivas. Por isso, considera que a competência do gestor é fator determinante. “Ele pode ser o maior risco ou a maior potência do fundo. É quem define a estratégia, a comunicação e as emissões.

Mesmo assim, Baroni destaca que o mercado passa por um processo de seleção natural, no qual os maiores fundos vão se consolidando como referência. “Esses veículos, por mostrarem histórico de crescimento e previsibilidade, tendem a negociar com spreads menores e se alinham ao que o mercado reconhece como qualidade”, conclui.

Confira a entrevista completa de Felipe Sousa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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