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Numa vitrine de investimentos cada vez mais lotada, os Fundos DI seguem como o porto seguro da previsibilidade. Mas os fundos imobiliários, que ficaram atrás dos produtos atrelados ao CDI nos últimos três anos, viraram o jogo em 2025.
Em média, os FIIs entregaram retorno de 20,96% de 2021 até 2024, contra 40,63% dos fundos altamente correlacionados ao CDI, segundo dados da Economatica. O calculo da média engloba fundos com correlação acima de 0,8 com o CDI.
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Em 2025, porém, o jogo virou. No acumulado do ano até novembro, os FIIs avançam, em média, 14,73%, superando os 11,46% dos fundos DI.
Os fundos DI são aplicações de renda fixa que investem em títulos públicos ou privados atrelados ao CDI, oferecendo liquidez e rentabilidade previsível — por isso, costumam ser usados como “porto seguro” do investidor. Já os fundos imobiliários, especialmente os de papel, também podem ter parte da carteira indexada ao CDI, por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
| Categoria | Retorno 3 anos (2021-2024) | Retorno (2023 -2024) | Retorno YTD 2025 |
| Fundos DI / altamente correlacionados com CDI | 40,63% | 10,52% | 11,46% |
| FIIs | 20,96% | – 2,56 | 14,73% |
Por sua vez, em 2025, alguns fundos imobiliários já acumulam altas expressivas, com retornos de até 42,85% no ano. O destaque fica para o HCTR11, que lidera o ranking após um período de forte desvalorização em 2024. O fundo é focado em operações de crédito high yield.
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| Fundo | Código | Retorno 2025 (até 03 novembro) |
| Hectare CE | HCTR11 | 42,85% |
| RBR Crédito Estruturado | RBRY11 | 22,55% |
| Mauá Capital Recebíveis | MCCI11 | 22,47% |
| Banestes Recebiveis | BCRI11 | 22,45% |
| BTG Pactual Crédito Imobiliário | BTCI11 | 20,20% |
| XP Crédito Imobiliário | XPCI11 | 18,81% |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 18,68% |
| Ourinvest JPP | OUJP11 | 16,96% |
| AF INVEST CRI | AFHI11 | 16,79% |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 15,50% |
Para Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da Arton Advisors, o desempenho mais forte dos FIIs é consequência direta do desconto expressivo visto na virada do ano. “Havia uma assimetria muito clara. Os FIIs negociavam em níveis muito descontados, oferecendo yields acima de 15% ao ano, isentos de IR. Para quem estava atento, foi um ponto de entrada extremamente favorável”, explica.
Segundo Martins, o fechamento das curvas de juros futuros também favoreceu o movimento. Com a melhora das expectativas para a Selic em 2026, os títulos já existentes — principalmente os CRIs com boas garantias — se tornaram mais valiosos, impulsionando tanto os rendimentos quanto a valorização das cotas. “O investidor foi remunerado duas vezes: pelo dividendo e pela reprecificação dos ativos”, afirma.
A Arton reforça, porém, que o risco é diferente do observado nos fundos DI. Enquanto os produtos de liquidez diária capturam o CDI cheio com baixa volatilidade, os FIIs de papel, por exemplo, oferecem renda mensal isenta, mas oscilam na Bolsa.
De acordo com o analista, a chave está na seleção: “A qualidade do CRI e do gestor faz toda a diferença. Projetos maduros, com garantias fortes e estruturas bem construídas têm entregado retorno consistente.”
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Qual é a melhor opção e por quê: fundos de papel ou fundos DI?
Para Flavio Pires, analista de FIIs do Santander, a resposta passa menos pela taxa e mais pelas necessidades práticas do investidor: liquidez imediata, renda recorrente ou horizonte de aplicação.
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Os fundos DI, explica o analista, seguem como a alternativa mais segura para quem precisa de liquidez diária e não tem interesse em receber rendimentos mensais. “São produtos que entregam previsibilidade e acompanham o CDI, o que faz deles uma boa reserva de oportunidade”, afirma Pires.
Já os fundos de papel — FIIs que investem em CRIs e outros títulos de crédito imobiliário — podem ser mais vantajosos para quem busca renda mensal isenta de IR e não pretende usar o dinheiro no curto prazo. Como são negociados em Bolsa, o resgate costuma ocorrer em poucos dias, mas com risco de oscilação de preço.
Com a expectativa de queda da Selic em 2026, Pires reforça que os fundos indexados ao CDI tendem a perder tração, ao passo que os FIIs com exposição a IPCA podem amortecer esse efeito. “Fundos de papel com indexadores mistos conseguem atravessar o ciclo com mais equilíbrio no retorno total.”
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