FIIs de shoppings sobem 18% no ano e atraem movimentos bilionários de gestoras

Os fundos imobiliários de shoppings voltaram a ganhar protagonismo no mercado em 2025. Depois de amargarem queda de 12% no ano passado, o segmento acumula valorização de 18,4% no Ifix, mostrando resiliência mesmo diante da Selic em 15% ao ano.

De acordo com levantamento da Abrasce, o faturamento dos shoppings brasileiros alcançou R$ 198,4 bilhões em 2024, alta de 1,9% em relação ao ano anterior, e a projeção para 2025 é de novo crescimento de 1,6%, para R$ 201,6 bilhões.

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Apesar do avanço operacional, a janela de captações segue fechada para os fundos de tijolos, e os FIIs de shoppings continuam sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial. Com isso, operações de compra e venda de ativos têm sido mais seletivas, voltadas à reorganização de portfólios e ao cumprimento de obrigações financeiras.

“Os juros mais altos estão forçando vendedores a abrirem mão de rentabilidade, o que beneficia os fundos com recursos em caixa. Temos visto cap rates mais atrativos e melhora dos retornos médios de portfólio”, avalia Flavio Pires, analista sênior de FIIs do Santander. Segundo ele, a maioria dos gestores adota uma postura defensiva, reforçando caixa e priorizando desalavancagem, mas alguns fundos com gestão ativa seguem adquirindo ativos estratégicos.

Outro ponto destacado é o comportamento do mercado. “Ainda não precifica corretamente os FIIs de shoppings. Os fundos entregam crescimento de receitas, NOI (Lucro Operacional Líquido) em alta e ocupação média em 95%, mas as cotas não refletem isso”, diz Pires. Para o analista, shoppings premium voltados às classes média e alta tendem a performar melhor no cenário restritivo atual, dada a resiliência desse público.

Recomendações do Itaú

Em relatório recente, Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA, mantiveram a cobertura de nove fundos de shoppings, com quatro recomendações de compra e cinco neutras. Entre as recomendações de compra:

• HGBS11 (Hedge Brasil Shopping): diversificação e gestão experiente, embora alguns ativos apresentem indicadores abaixo da média.
• HSML11 (HSI Malls): posições majoritárias em ativos dominantes, mas vacância elevada em empreendimentos como Shopping Tucuruvi e Pátio Cianê.
• XPML11 (XP Malls): portfólio premium focado em classes A e B, mas com alavancagem de cerca de R$ 550 milhões e compromissos até 2027 de R$ 1 bilhão.
• VISC11 (Vinci Shopping Centers): diversificação regional e gestão diligente, com R$ 1,23/cota acumulado para futuras distribuições, mas ainda exposto a vacância maior que a média.

Movimentações recentes das gestoras

O setor também vive um ciclo de consolidação, com grandes gestores ampliando exposição em shoppings. O Patria comprou em maio a carteira de seis FIIs da Genial, incluindo o MALL11 (Genial Malls), num pacote de R$ 2,5 bilhões.

Após a aprovação de cotistas e do Cade, o fundo passa a se chamar PMLL11 – Patria Malls FII, reforçando a estratégia da gestora entrar no segmento.

Já a Riza Azzet fechou acordo com o XP Malls para aquisição de participações em nove shoppings, em transação avaliada em R$ 1,6 bilhão.

A operação, com 68% do valor pago à vista e o restante em até cinco anos, permitirá ao XP reduzir alavancagem e gerar liquidez próxima de R$ 1 bilhão, enquanto a Riza dá um passo relevante na expansão de seu portfólio imobiliário.

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