Cônjuge com nome sujo: dá para comprar imóvel mesmo assim?

Muita gente se pergunta se é possível comprar imóvel com o cônjuge com nome sujo, já que a restrição no CPF pode atrapalhar financiamentos e gerar inseguranças na hora da aquisição.

Tudo depende de cada contexto, pois fatores como regime de bens do casal e exigências feitas por bancos, construtoras e cartórios influenciam na resposta. Para esclarecer as principais dúvidas que envolvem esse tipo de situação, o InfoMoney conversou com duas especialistas. 

Elas explicaram como funcionam as regras, quais os riscos de colocar o contrato em nome de somente um dos parceiros e quais alternativas existem para quem tem um cônjuge com nome sujo e não quer abrir mão do sonho da casa própria. Confira a seguir.

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Não necessariamente, pois a lei brasileira não impede que pessoas com restrições financeiras adquiram bens por esse motivo. O problema é quando a compra depende de financiamento bancário, pois apontamentos no CPF prejudicam a análise de crédito, lembra Daniela Vlavianos, do Arman Advocacia.

Já Ivana Cota, do Ciari Moreira Advogados, observa o impacto do regime de bens na operação:

“Se ambos são casados com separação total de bens, não haveria restrições para o cônjuge não negativado fazer o financiamento do imóvel. Ou seja, a restrição é por parte das instituições financeiras, e não uma vedação jurídica”, complementa a advogada.

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2 – Se apenas um dos cônjuges tem o nome sujo, o outro pode assumir sozinho o financiamento?

Teoricamente sim, desde que comprove capacidade financeira e renda compatível com o valor do financiamento. Segundo Daniela Vlavianos, a análise depende mais da política da instituição financeira nesse caso, mas o regime de bens pode vir a influenciar diretamente.

“Na comunhão universal ou parcial, o patrimônio adquirido compõe a meação, ainda que a escritura esteja em nome de apenas um dos cônjuges. Cientes disso, muitas vezes os bancos exigem que ambos assinem como anuentes”, explica.

Por outro lado, na separação de bens convencional ou obrigatória, não há comunicação entre os patrimônios, e isso reduz a preocupação da instituição financeira quanto à restrição de uma das partes.

Na prática, como vimos antes, os bancos costumam incluir o cônjuge como parte ou anuente no contrato de financiamento, mesmo se o imóvel for adquirido por apenas um deles.

No entanto, reforça Ivana Cota, tudo dependerá do regime de bens do casamento. Na comunhão parcial ou total, o bem pertence a ambos, independentemente de quem o adquiriu.

“Nesse caso, existem algumas exceções, como imóveis adquiridos em sub-rogação com cláusula de incomunicabilidade”, diz a advogada.

Em outras palavras, se um dos cônjuges tinha um imóvel incomunicável (que não se divide com o outro) e vendeu para comprar outro imóvel, o novo bem continuará sendo somente dele, seja qual for o regime de bens.

Outro ponto que Ivana destaca é a intenção da compra, ou seja, quando alguém adquire o imóvel em seu nome só porque o cônjuge tem nome sujo.

“Se o bem for adquirido em nome de quem não efetuou o pagamento, como forma de burlar eventuais credores, há possibilidade de questionamentos judiciais se for comprovado que a aquisição ocorreu em nome do outro cônjuge para esse fim”, alerta a advogada.

4 – Quais alternativas para quem tem restrição no CPF e quer comprar um imóvel?

A primeira e mais sólida alternativa, segundo Daniela Vlavianos, é a quitação ou renegociação da dívida para excluir a negativação. Outra possibilidade – como vimos – é o cônjuge sem restrição assumir sozinho o financiamento, desde que tenha renda suficiente para isso e que o banco permita.

Para quem não pode comprar à vista, o consórcio imobiliário pode ser uma opção, mas é importante saber que a liberação da carta de crédito está condicionada à análise de risco. Ou seja, você pode ingressar em um grupo com restritivos cadastrais, mas terá que limpá-los para receber o valor da carta na contemplação.

“Em alguns casos, pode-se recorrer a contratos particulares de compra e venda com pagamento parcelado direto ao vendedor ou à construtora, mas estes também exigem aprovação mínima de cadastro”, complementa Daniela.